Változás a földtörvényben

A földtörvény, vagyis kevésbé ismert nevén, a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény egy különleges törvény, és klasszikus polgári jogi szemmel nehéz megérteni a logikáját. A törvény ugyanis annak érdekében, hogy a mezőgazdasági földek elaprózódását, vagy túlzott koncentrációját, illetve akár azok „elkótyavetyélését” megakadályozza, polgári jogi szemmel nagyon furcsa rendelkezéseket tartalmaz. Korlátozza a földtulajdonosok rendelkezési és hasznosítási jogát is, vagyis korlátok közé szorítja, hogy mennyiért és főleg, hogy kinek adhatjuk haszonbérbe, vagy kinek adhatjuk el a földünket. Természetesen a jogalkotó a fenti célok elérése, és kiemelt érdekek védelme okán hozhat ilyen korlátozásokat, csak a Ptk-hoz szokott jogász szeme megakad az olyan korlátozásokon, mint pl. a helyi gazdabizottság jóváhagyásához kötött adásvétel.

Ebben a törvényben történt egy érdekes változás…

A legutóbb bevezetett szabályok szerint volt egy korlátozás, amely alapján a mezőgazdasági földek eladását csak a helyben szokásos áron, vagy attól legfeljebb 10%-al eltérve lehetett nyélbe ütni. Ez a szabály nagy port vert fel, mikor bekerült a törvénybe, de annál kisebb zaja volt annak, hogy kikerült a jogszabályból. Na de ne szaladjunk ennyire előre.

Mi a földtörvény logikája?

A törvény azzal vált ismertté, hogy a klasszikus polgári jog szerződésekhez képest (ahol a szerződési szabadság az elsődleges alapelv) jócskán tartalmazott korlátozásokat. Először is kiszélesítette az elővásárlásra jogosultak körét, így a szomszédos telkek tulajdonosai, és a környéken lakók gazdák is elővásárlásra jogosulttá váltak. Ezzel pedig akkorára tágult a kör, hogy ahhoz, hogy reálisan bárki élhessen az elővásárlási jogával, ki kell függeszteni a szerződéseket. Az elővásárlási jog lényege, hogy egy vételi ajánlat esetén az elővásárlásra jogosult a vevő helyére léphet, és azon az áron maga megveheti az ingatlant.

Egyébként ez a törvény vezette be azt is, hogy nem mindenki vehet akármekkora földet, csak aki bizonyos mezőgazdasági végzettségnek a birtokában van.

A másik nagy hírverés abból volt, hogy a helyi mezőgazdasági szakigazgatási szerv véleményezi a szerződést, mielőtt az adásvétel végbe menne, és gyakorlatilag meg is vétózhatja azt. Ennek célja az volt, hogy ne írjanak a felek „kamu árakat” a szerződésbe, vagyis ne akarják az elővásárlásra jogosultakat azzal kijátszani, hogy irreálisan magas áron szerződnek, de a valóságban nem abban állapodnak meg. A helyi gazdabizottságok időnként a rájuk szakadó ügyteher miatt nem bírták a tempót, és sokáig elhúzódott a jóváhagyás.

Aztán idővel beállt a rendszer, a döntéshozatal gyorsult, a mezőgazdasággal foglalkozók megszokták, hogy ilyen módon kell eladni a termőföldet, és hogy nem veheti meg akárki, na meg azt is, hogy figyelni kell az árra, mert a feltűnően olcsó, vagy feltűnően drága ügyleteknél a szakigazgatási szerv közbe szól. De az ár konkrétan nem volt megkötve.

Mi volt az új, sokat vitatott korlátozás?

A fenti korlátozások piaci logika szerint ugyan furcsák, de a termőföld védelme, mint magasabb cél érdekében indokolhatóak. Márpedig egy külön törvénynek nem kell a Ptk. logikáját követni, szóval a fenti célok érdekében, mint említettem, mindenki ráállt a földtörvény logikájára. Na de ekkor jött egy változás, ami már egészen mélyen, és szorosan beleavatkozott a felek szerződési szabadságába.

A földtörvény 24. § ha) pontja ugyanis kiegészült azzal, hogy a szerződésben kikötött vételárat a helyben szokásos vételárhoz kell igazítani. A helyi agrárkamara a helyben szokásos vételárat az előző évi adatok alapján közzé teszi, és attól legfeljebb 10%-ban lehet eltérni.

A szabály nagy port kavart fel, mert valóban jelentősen korlátozza a felek szabadságát, és a helyben szokásos ár bizony eltérhet egyik vagy másik földterület adottságaira tekintettel. Ráadásul nem mindegy, hogy adott földet mire akarnak, és mire lehet használni, milyen várható besorolásba kerül (pl. terveznek-e oda valamilyen beruházást a későbbiekben stb.) és az a felek közti árat az is befolyásolhatja, ki mekkora tételben vásárol, kinek mennyit ér eszmeileg stb. Ezért ez a szabályozás elég merevvé tette a jogszabályt.

Mi az új változás?

Ez a merev, a piaci árat teljesen bekorlátozó szabály eltűnt a törvényből. Bár erről nem cikkeznek annyit, de a fent idézett pont megváltozott, és a vételárat csak maximalizálták, mégpedig a föld 20 éves termelési képességének megfelelő hozamában, de ettől indokolt esetben el lehet térni. Ez azért már sokkal rugalmasabb és életszerűbb szabály, még akkor is, ha így is erősen korlátozza a piaci árak alakulását.