Határvonalon túl – Mit jelent a túlépítés?

A túlépítés az ingatlan-használat egyik leggyakrabban előforduló vitás esete. Akkor beszélünk róla, ha az építkező a saját telke határain túlterjeszkedik, és az épület egy része a szomszéd földjére kerül. Ez különbözik a ráépítéstől – amikor valaki teljes egészében idegen telken építkezik –, illetve a beépítéstől, amikor saját telken, de idegen anyaggal történik az építés. A Polgári Törvénykönyv a túlépítést önálló jogintézményként kezeli, mivel a tulajdonjog és a használat határát érinti, és a szomszédos ingatlan tulajdonosának jogait közvetlenül korlátozza.

A szabályozás kiindulópontja, hogy nem minden túlépítés egyforma: a jogalkotó két alaphelyzetet különböztet meg, a jóhiszemű és a rosszhiszemű túlépítést. A minősítés döntő jelentőségű, mert attól függ, hogy a szomszéd milyen jogokat érvényesíthet, illetve a túlépítőt milyen kötelezettségek terhelik.

Jóhiszemű túlépítés

Jóhiszeműnek minősül a túlépítő, ha nem tudta, és kellő gondosság mellett nem is kellett tudnia, hogy idegen földet érint az építkezés. Tipikus oka ennek a régi térképek pontatlansága vagy a kitűzés hibája. Ilyen esetben a szomszéd három választási lehetőséggel élhet:

• követelheti, hogy a túlépítő kártalanítást fizessen a beépített rész használatáért és az okozott értékcsökkenésért,
• kérheti, hogy a túlépítő megvásárolja a beépített részt, ha a telek megosztható,
• vagy akár azt is, hogy a túlépítő az egész földet vásárolja meg, ha a fennmaradó rész használhatatlanná vált, vagy a használat aránytalanul költségessé vált.

A jóhiszemű túlépítésnél tehát a jogalkotó nem kártérítést, hanem kártalanítást rendel el, ami azt jelzi, hogy nem feltétlenül jogellenes magatartásról, inkább méltányolandó helyzetről van szó.

Rosszhiszemű túlépítés

Más a helyzet, ha az építtető tudta vagy kellő gondossággal tudnia kellett volna, hogy átlépte a határt. Ugyanez érvényes akkor is, ha a szomszéd időben tiltakozott, amikor a bontás még aránytalan sérelem nélkül elvégezhető lett volna. Ebben az esetben a szomszéd az alábbiakat követelheti:

• az épület lebontását és az eredeti állapot helyreállítását, a költségek a túlépítőt terhelik,
• vagy azt, hogy a túlépítő a saját földjét és az épületet bocsássa a szomszéd tulajdonába, a forgalmi érték megtérítése mellett.

Emellett a szomszéd választhatja ugyanazokat a jogkövetkezményeket is, amelyek jóhiszemű túlépítés esetén megilletnék.

A bíróság szerepe

Főszabály szerint a bíróság a szomszéd által választott jogkövetkezményt alkalmazza. Kivételesen azonban eltérhet, és más törvényes megoldást rendelhet el, feltéve, hogy nem olyan jogkövetkezményt választ, amely ellen mindkét fél tiltakozik. Ez biztosítja az esetenkénti méltányosságot, ugyanakkor védi a tulajdonost a jogellenes beavatkozástól.

Összegzés

A túlépítés gyakori okai a térképi eltérések, a pontatlan mérés vagy az építkezés alatti figyelmetlenség. Sok eset peren kívül is rendezhető telekalakítással vagy kártalanításban való megegyezéssel. Ha azonban vita támad, a jog a szomszéd érdekeit helyezi előtérbe, és széles körű jogosítványokat biztosít számára, különösen rosszhiszemű építkezés esetén. A legfontosabb tanulság, hogy építkezéskor a pontos kitűzés és a szomszédokkal való egyeztetés elengedhetetlen – mert ha a ház falai átlógnak a kerítésen, abból hosszú és költséges jogvita lehet.