Beépítés idegen anyaggal – mikor lesz a telek tulajdonosáé az anyag?

Beépítésről akkor beszélünk, ha valaki idegen anyag felhasználásával úgy építkezik, hogy a felhasznált anyag a telek vagy az épület alkotórészévé válik. A beépítés tehát a ráépítés és a hozzáépítés fordított esete, itt nem idegen földre építenek saját anyagból, hanem éppen fordítva, idegen anyagból építenek saját ingatlanra.

A tulajdonjog átszállása

A törvény főszabálya értelmében, amint az idegen anyag a telek vagy az épület alkotórészévé válik, annak tulajdonjoga automatikusan átszáll az ingatlan tulajdonosára. Ez az átszállás a törvény erejénél fogva történik, vagyis nincs szükség külön szerződésre vagy nyilatkozatra. A beépítéssel az anyag elveszíti önállóságát, és a föld, illetve az épület részévé válik.

A szabályozás mögött az a megfontolás áll, hogy az ingatlanhoz kapcsolódó tárgyak esetében nem kívánatos a közös tulajdon létrejötte. Az ingatlan egységét ugyanis fenn kell tartani, ezért a tulajdonjog a földtulajdonosnál koncentrálódik.

A beépített anyag értékének megtérítése

A beépítés esetén a törvény nem vizsgálja, hogy a beépítő jó- vagy rosszhiszeműen járt-e el, illetve hogy miként jutott az idegen anyag birtokába. A tulajdonjog megszerzése tehát független a beépítő magatartásának minősítésétől, és attól is, hogy a beépített anyag vagy a munka értéke miként aránylik a föld vagy az épület értékéhez.

Ugyanakkor a méltányosság megköveteli, hogy az anyag volt tulajdonosa ne szenvedjen hátrányt. A beépítő köteles az anyag értékét a korábbi tulajdonosnak megtéríteni. E kötelezettség a jogalap nélküli gazdagodás szabályaiból vezethető le, hiszen az anyag tulajdonosa az építkezés következtében vagyont veszít.

Mikor nem beszélünk beépítésről?

Nem minősül beépítésnek, ha az anyag nem válik tartósan és szorosan az ingatlan alkotórészévé. Például a kerítésre ideiglenesen felszögelt deszkák vagy a falra szerelt, könnyen eltávolítható díszítőelemek nem hozzák létre a beépítés joghatásait. A beépítéshez ugyanis szükséges, hogy az anyag a rendeltetésszerű használat során ne legyen elválasztható anélkül, hogy az építményben kár ne keletkezne.

A beépítés jogi következményei

A beépítéssel az ingatlan tulajdonosa az anyag tulajdonjogát megszerzi, függetlenül a felek szándékától vagy a beépítés körülményeitől. Ez a tulajdonszerzés az ingatlan egységének megőrzését szolgálja, de a volt anyag tulajdonosa számára megtérítési igényt biztosít. A felek természetesen eltérően is megállapodhatnak, például rögzíthetik, hogy az anyag tulajdonjoga nem száll át, vagy a beépítő külön díjazást kap.

Összegzés

A beépítés esetén tehát, aki más anyagát használja fel építkezéshez, az a föld vagy az épület tulajdonosát gazdagítja, de ezzel egyidejűleg megtérítési kötelezettsége is keletkezik. A gyakorlatban ezért mindig célszerű előzetesen szerződésben rögzíteni az anyag tulajdonjogának sorsát.