Hozzáépítés idegen épülethez – mikor keletkezik közös tulajdon?

Hozzáépítésről akkor beszélünk, ha valaki saját anyagával, jóhiszeműen a más tulajdonában álló épülethez épít hozzá, és ezzel az ingatlan értékét jelentősen megnöveli. A törvény ezzel a ráépítés egyik sajátos esetét különíti el, hiszen itt nem a földre, hanem egy már meglévő épülethez történik az építkezés, amely új értéket hoz létre.

A közös tulajdon keletkezése

Ha a hozzáépítés feltételei fennállnak, a törvény erejénél fogva – tehát külön megállapodás nélkül is – közös tulajdon jön létre az építő és az épület tulajdonosa között. A tulajdoni hányadok mértékét az egész ingatlan és a hozzáépített rész befejezéskori értékének arányában kell meghatározni. A közös tulajdon így nem szándék, hanem jogi következmény eredménye, az építkezés befejezésével automatikusan létrejön.

Fontos, hogy az értéknövekedésnek jelentősnek kell lennie. A bírói gyakorlat szerint a puszta karbantartás, korszerűsítés vagy felújítás – még ha nagyobb összegű is – nem minősül hozzáépítésnek. Ha valaki például új szintet épít egy meglévő házra, vagy lényegesen kibővíti az épületet, az már hozzáépítésnek számít, de egy tetőcsere vagy homlokzati felújítás nem.

A tulajdoni arányok és azok rendezése

A közös tulajdon keletkezésével az építő is tulajdonjogot szerez – nemcsak az új épületrészre, hanem arányosan az egész ingatlanra is. Tulajdoni hányada azonban a hozzáépítés arányos értékének megfelelően alakul, vagyis kisebb értékű beruházás esetén kisebb hányadot szerez. Ha ez az arány egyik fél számára méltánytalan, a bíróság dönthet úgy, hogy a tulajdoni hányadot a másik fél ellenérték megfizetésével megváltja. Ilyen módon a közös tulajdon megszüntethető, de ez mindig a felek érdekeinek és az ingatlan használatának figyelembevételével történik.

A hozzáépítéssel szerzett tulajdoni hányadot nem terhelik automatikusan a korábban az ingatlanra bejegyzett terhek pl. végrehajtási jog.

Rosszhiszemű építés és jogalap nélküli gazdagodás

Ha az építő tudta, hogy az épület nem az övé, és az építkezésre nincs joga, magatartása rosszhiszeműnek minősül. Ilyenkor a rosszhiszemű ráépítés szabályait kell alkalmazni, vagyis az épület tulajdonosa akár a hozzáépített rész lebontását is követelheti. Ha viszont az építkezés nem minősül hozzáépítésnek, mert nem okoz jelentős értéknövekedést, az építő legfeljebb a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint követelhet ellenértéket.

Összegzés

A hozzáépítés tehát egy olyan sajátos jogi helyzet, ahol az építő és az épület tulajdonosa között akaratukon kívül is közös tulajdon jöhet létre. A közös tulajdon keletkezésének elkerülése érdekében célszerű az építkezés megkezdése előtt írásban rögzíteni a felek megállapodását, mert az utólagos jogvita rendezése már kizárólag bírósági úton lehetséges.