Kiköltözési nyilatkozat lakásbérletnél: valódi védelem vagy felesleges formalitás?

A lakásbérleti szerződések egyik gyakori – és sokszor vitatott – eleme a kiköltözési nyilatkozat. Bár megléte korántsem kötelező eleme a bérleti jogviszonynak, a gyakorlatban mégis egyre elterjedtebb, hogy a bérbeadó a bérlet feltételéül szabja a kiköltözési nyilatkozat meglétét. De vajon miért ajánlott ilyen nyilatkozatot kötni, hogyan készül, és valóban védi-e a bérlőt is?

Mi is az a kiköltözési nyilatkozat?

A kiköltözési nyilatkozat lényege, hogy a bérlő közokiratba foglalt, egyoldalú kötelezettségvállalást tesz arra: a bérleti jogviszony megszűnésekor –bármilyen okból történjék is – önként elhagyja az ingatlant. Lényeges, hogy közjegyző készítse, így az közvetlenül (azaz hosszas pereskedés nélkül) végrehajthatóvá válik.

Miért fontos a bérbeadónak?

A kiköltözési nyilatkozat jelentősége tehát abban áll, hogy jogvita (jellemzően, de nem kizárólagosan bérlői nemfizetés) esetén a bérbeadó gyorsabb jogérvényesítéshez jut, hamarabb visszakapja ingatlanát, előbb búcsút inthet bérlőjének – akár rendőri közreműködéssel is –, mintha lakáskiürítési pert kellene kezdeményeznie. Fontos azonban megjegyezni, hogy a bérlővel szemben ekkor közvetlen végrehajtás útján kizárólag az ingatlan visszaadása kényszeríthető ki, a bérleti díj megfizetése nem.

Ugyanakkor ebben az egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatban nem csupán az ingatlan elhagyásáról lehet rendelkezni, hanem belefoglalható például a bérleti díj, közüzemi díjak megfizetésének kötelezettsége is, amelyek így szintén közvetlenül végrehajthatók lesznek, ha a bérlő nem-, vagy nem határidőre teljesíti a fizetési kötelezettségeit.

És miért éri ez meg a bérlőnek?

Nos, első ránézésre a nyilatkozat egyoldalúan a bérbeadó érdekeit szolgálja. Ugyanakkor megfelelő tartalommal kiegyensúlyozottabbá tehető. Ha a nyilatkozat pontosan rögzíti a kiköltözés feltételeit – például a szerződés megszűnésének jogcímét, a felmondási időt, illetve azt, hogy a bérbeadó mikor élhet a közvetlen végrehajtás lehetőségével –, akkor ez a bérlő számára is kiszámíthatóbb jogi helyzetet teremthet.

Na de ki fizeti ennek a díját?

Ebben a kérdésben nincs írott szabály. A gyakorlatban gyakran a bérlő viseli a közjegyzői díjat, mivel a bérbeadó ezt feltételként szabja a bérleti szerződés megkötéséhez. Ugyanakkor nem ritka, hogy a felek megosztják a költséget, különösen hosszabb távú bérlet esetén, vagy ha a bérlő stabil, kiszámítható fizetőnek minősül.

Összességében tehát a kiköltözési nyilatkozat nem csupán a bérbeadó „biztosítéka”. Megfelelően kialakítva a bérlő számára is biztonságot nyújthat, hiszen egyértelmű keretek közé helyezi a bérleti jogviszony megszűnésének következményeit. Éppen ezért aláírás előtt mindkét félnek célszerű alaposan átgondolnia annak tartalmát, és szükség esetén jogi segítséget kérni – mert egy rosszul megfogalmazott nyilatkozat később komoly, akár lakhatást érintő konfliktusokhoz is vezethet.