Ön itt áll:

Az ingatlan lakásbérleti szerződés megszüntetésének módjai

Ingatlan

A cikk utolsó frissítésének időpontja: 2023. április 30. ( 522 napja)

Előfordulhat, hogy a jogi háttér vagy a piaci helyzet megváltozása miatt a cikkben közölt információk már nem időszerűek. Az információk pontosságáért és hasznosságáért mindent megteszünk, de tartalmukért és felhasználásukért következményeiért felelősséget nem vállalunk.

Manapság igen gyakori élethelyzet, hogy valaki lakásingatlant ad bérbe, vagy éppen bérlőként használ. Mostani cikkünkben a lakásingatlan bérlei szerződések megszüntetésének módjairól lesz szó.

Irányadó rendelkezések

Munkánk során igen gyakran találkozunk azzal, hogy a lakásingatlan bérbeadására a felek egy formai, kevéssé kidolgozott szerződést alkalmaznak, melyben sok, jelentős kérdést, jogviszonyuk részleteit nem rendezik. Az ilyen szerződések melegágyai a későbbi jogviták nehéz rendezésének. A bérleti szerződés pont egy olyan jogviszony, melynél érdemes minél részletesebb és kifinomultabb szerződést kötni.

Az ingatlan bérbeadásra két törvény is irányadó, így a Polgári Törvénykönyv, valamint a Lakás-, és helyiségbérletről szóló törvény is. Ugyanakkor a szerződéses szabadság elvéből eredően különös jelentősége van annak is, hogy a felek jogviszonyukat, milyen rendelkezésekkel szabályozzák a bérleti szerződésben.

A bérleti jogviszony időtartamának jelentősége

Ingatlan bérleti jogviszonyt a felek tipikusan vagy határozatlan, vagy határozott időre létesítenek egymással. Az, hogy milyen időtartamú szerződésben állapodnak meg a felek, hatással van a szerződés megszüntetésének módjára is.

A felek – mindkét esetben – szabadon megállapíthatják azt, hogy miként élnek a felmondás jogával. Amennyiben nem rendelkeznek erről, akkor a fenti törvények rendelkezései lesznek irányadóak.

Amikor a szerződés nem tér ki a felmondás szabályaira

Határozatlan idejű bérleti szerződésnél – szerződésszegés hiányában is – a Polgári Törvénykönyv alapján, bármelyik fél, az érintett hónap 15. napjáig előterjesztett nyilatkozatban, a következő hónap végére mondhatja fel a bérleti szerződést. Ebben az esetben nem szükséges indokolás, vagy különösebb ok megjelölése a felmondásban, ugyanakkor a rendes felmondással élő félnek az erre vonatkozó nyilatkozatát írásba kell foglalnia, és kézbesítenie kell a másik fél részére. Ezt a kézbesítést a szigorú határidők miatt azonban igazolni szükséges, így javasolt személyes átvétellel átvetetni az iratot, vagy ajánlott, tértivevényes küldeményként postáztatni a másik fél számára, esetleg mailen megküldeni.

Ha valamilyen szerződésszegés miatt kerül felmondásra a bérleti szerződés, akkor ezekre az esetekre a fenti jogszabályok pontos rendelkezéseket is tartalmaznak.

Amennyiben a bérlő vagy a vele együttlakó személy, az együttélés szabályait kirívóan megszegi (például egy társasházban), vagy a lakást, illetve a közös használatra szolgáló területet nem rendeltetésszerűen használja, akkor a bérbeadónak először igazolható módon, a tudomásszerzéstől számított 8 napon belül fel kell szólítania a bérlőt a magatartás megszüntetésére.

Amennyiben a felszólítás nem jár eredménnyel, úgy a bérlő előzetes felszólítását követően, legalább 15 napos felmondási idővel, a felmondást követő hónap utolsó napjára felmondhatja a jogviszonyt. Ha azonban a bérlő magatartása kirívóan súlyos, akkor a fentiekben meghatározott sorrendiséget nem szükséges betartani, és ebben az esetben a bérlő a felmondását, a tudomásszerzéstől számított 8 napon belül kell, hogy gyakorolja és közölje a bérlővel.

Ha a bérlő a bérleti díjat a szerződésben meghatározott határnapig nem fizeti meg, akkor a bérbeadó köteles szintén, igazolható módon, a következményekre való figyelmeztetéssel, a bérlőt felszólítani a teljesítésre. Ha a bérlő e felszólításnak, annak kézhezvételétől számított 8 napon belül továbbra sem tesz eleget, a bérlő e határidő lejártát követő további 8 napon belül – legalább 15 napos felmondási idővel – az elmulasztott határnapot követő hónap végére élhet felmondással.

A fenti határidők rendkívül szigorúak, így amennyiben eltérő rendelkezés nincs a bérleti szerződésben, akkor kifejezetten fontos a fenti határidők betartása.

Határozott idejű bérleti szerződés esetén

a jogviszonyt a törvény vagy a bérleti szerződés eltérő rendelkezésének hiányában felmondással nem lehetséges megszüntetni. A felek azonban a szerződésben szabadon kiköthetik, hogy miként gyakorolják a felmondási jogot. Ha nincs rendelkezés, akkor a Polgári Törvénykönyvben meghatározott esetekben van arra mód, hogy a határozott idejű bérleti jogviszonyt idő előtt fel lehessen mondani.

Ha a bérlő meghal, akkor az örökösei „léphetnek be a jogviszonyba”. A bérlő örökösei azonban élhetnek azzal a lehetőséggel, hogy a határozott idejű bérleti szerződést – például a jogerős hagyatékátadó végzéstől számított – 30 napon belül felmondással megszüntessék.

Ha a bérleménynek új tulajdonosa lett, az új tulajdonos akkor mondhatja fel a határozott idejű bérleti szerződést, amennyiben a bérleti jogviszony fennállása, vagy a lényeges feltételei tekintetében a bérlő őt megtévesztette.

Kapcsolódó jogi hírek

Ingatlan
Ingatlan bérleti szerződés megszüntetésének esetei

Több vita is adódik az ingatlan bérleti jogviszonyokból eredően. Leginkább az elszámolással, a felek jogaival és kötelezettségeivel, valamint a bérleti szerződés megszüntetésének módjával összefügg...

Elolvasom
Ingatlan
Kártérítés
Lakástűz és kártérítés

Az Országos Katasztrófavédelmi Főigazgatóság tájékoztatása szerint összesen 7414 lakástűz keletkezett 2022-ben. Az idei év egyik első hírei között is egy lakástűz szerepelt: egy eltévedt tűzijáték ...

Elolvasom
Ingatlan
Ingatlan közös tulajdonának megszüntetésének módja

Gyakori eset, hogy valamilyen ingatlannak nem egy, kizárólagos tulajdonosa van, hanem több. Ezt nevezzük közös tulajdonnak. Az esetek egy részében a közös tulajdon jogvitákat szül és ilyenkor merül...

Elolvasom
Ingatlan
Ingatlan bérleti szerződés megszüntetésének esetei

Több vita is adódik az ingatlan bérleti jogviszonyokból eredően. Leginkább az elszámolással, a felek jogaival és kötelezettségeivel, valamint a bérleti szerződés megszüntetésének módjával összefügg...

Elolvasom
Ingatlan
Kártérítés
Lakástűz és kártérítés

Az Országos Katasztrófavédelmi Főigazgatóság tájékoztatása szerint összesen 7414 lakástűz keletkezett 2022-ben. Az idei év egyik első hírei között is egy lakástűz szerepelt: egy eltévedt tűzijáték ...

Elolvasom
Ingatlan
Ingatlan közös tulajdonának megszüntetésének módja

Gyakori eset, hogy valamilyen ingatlannak nem egy, kizárólagos tulajdonosa van, hanem több. Ezt nevezzük közös tulajdonnak. Az esetek egy részében a közös tulajdon jogvitákat szül és ilyenkor merül...

Elolvasom

Kérdése vagy jogi problémája van?

Kérjük, töltse ki kapcsolatfelvételi űrlapunkat! 2 napon belül visszahívjuk és személyre szabott tájékoztatás keretében informáljuk a felmerült kérdéskörrel kapcsolatban.

Kérdésem van
Meglévő ügyfél?
Lépjen be az ügyféltérbe

Kérjük, töltse ki kapcsolatfelvételi űrlapunkat! 2 napon belül visszahívjuk és személyre szabott tájékoztatás keretében informáljuk a felmerült kérdéskörrel kapcsolatban.