Ráépítés idegen földre – mikor kié az épület?

Ráépítésről akkor beszélünk, ha valaki saját anyagával, de más tulajdonában álló földre épít, és az építéshez nem rendelkezik jogosultsággal. Ez a helyzet jogilag különösen kényes, mert a ráépítés következtében a föld és az épület tulajdonjoga elválhat egymástól, illetve megváltozhat. A tulajdonszerzés attól függ, hogy az építő jóhiszeműen vagy rosszhiszeműen járt-e el, valamint hogy az épület értéke milyen arányban áll a föld értékével.

A jóhiszemű ráépítés szabályai

A törvény szerint az építő jóhiszeműnek minősül, ha nem tudta, és a körülményekből nem is kellett tudnia, hogy az építkezésre nem jogosult. Jóhiszemű lehet tehát az is, aki a földtulajdonos magatartása alapján alappal hihette, hogy az építkezést az nem ellenzi. A Polgári Törvénykönyv 5:70. § (1) bekezdése alapján ilyen esetben az épület tulajdonjogát főszabály szerint a földtulajdonos szerzi meg, de köteles a ráépítő gazdagodását megtéríteni. A gazdagodás mértéke a föld értéknövekedésének felel meg, nem pedig az építés költségének.

A törvény ugyanakkor lehetőséget ad arra, hogy a bíróság a körülmények mérlegelésével eltérően rendelkezzen. Ha az épület értéke a föld értékét lényegesen – legalább 20–30%-kal – meghaladja, a bíróság megállapíthatja, hogy a ráépítő szerzi meg a föld vagy annak megfelelő részének tulajdonjogát, természetesen a föld értékének megtérítése mellett.

A földtulajdonos kérelmére a bíróság megállapíthatja azt is, hogy a ráépítő kizárólag az épület tulajdonjogát szerzi meg, a föld pedig továbbra is az eredeti tulajdonosé marad. Ebben az esetben a ráépítőt a földön használati jog illeti meg, amely a földhasználatot az épület rendeltetésszerű használatához szükséges mértékben biztosítja.

Rosszhiszemű ráépítés

Rosszhiszemű az építő, ha tudta vagy a körülményekből tudnia kellett volna, hogy az építés a földtulajdonos jogait sérti. Ilyenkor a jogkövetkezmények szigorúbbak. A földtulajdonos kérheti, hogy az épület az ő tulajdonába kerüljön, vagy követelheti annak lebontását és az eredeti állapot helyreállítását, amelynek költségei a ráépítőt terhelik. A ráépítő a beépített anyagokat ugyan elviheti, de a gazdagodás megtérítésére nem tarthat igényt.

A földtulajdonos kérheti továbbá, hogy a bíróság kötelezze a ráépítőt a föld vagy annak megfelelő részének megvásárlására, ha a ráépítés miatt a fennmaradó földrész használhatatlanná vált. A bíróság az adásvételi szerződést ilyenkor maga hozhatja létre, a vételárat pedig a föld forgalmi értéke alapján állapítja meg.

Összegzés

A ráépítés – akár jó-, akár rosszhiszeműen történik – a tulajdoni viszonyokat alapvetően módosítja. Jóhiszemű építő esetén a törvény lehetőséget ad a méltányos rendezésre, rosszhiszemű ráépítésnél viszont a tulajdonos védelme kerül előtérbe. A gyakorlatban a legfontosabb, hogy építkezés megkezdése előtt mindig egyértelműen rögzítsék a felek a tulajdoni és használati viszonyokat, mert a ráépítés jogkövetkezményei utóbb már bírósági úton, sokszor évek alatt rendezhetők.