A Polgári Törvénykönyv (továbbiakban: Ptk.) alapján a közös tulajdon lényege, hogy minden tulajdonostárs jogosult az egész ingatlan birtoklására és használatára. A Ptk. 5:74. § szerint a tulajdonostárs e jogát úgy gyakorolhatja, hogy azzal a többi tulajdonostárs jogait és jogos érdekeit ne sértse. Ez azt jelenti, hogy a tulajdoni hányad nem egy konkrét szobát, lakrészt vagy négyzetmétert jelent, hanem az egész ingatlanon fennálló tulajdonosi jogosultság arányát.
A bent lakás önmagában nem elég
A gyakorlatban sok félreértést okoz, hogy a tulajdoni arányt összekeverik a tényleges használattal. Attól, hogy valaki 50%-os tulajdoni hányaddal rendelkezik, nem jelenti azt, hogy pontosan a lakás vagy ház felét használhatja.
Az sem eredményez automatikusan többlethasználati díjat, ha csak az egyik tulajdonostárs lakik az ingatlanban. Amennyiben a másik tulajdonostárs önként dönt úgy, hogy nem kíván ott élni, vagy más lakhatási megoldást választ, önmagában emiatt általában nem követelhet ellenértéket. A bírósági gyakorlat elsősorban azt vizsgálja, történt-e olyan magatartás, amely a másik tulajdonostárs használati jogát ténylegesen korlátozta vagy kizárta.
Mikor merülhet fel többlethasználati díj?
A többlethasználati díj alapja rendszerint a használatból való kizárás. Ilyen lehet például, ha az egyik tulajdonostárs kicseréli a zárat, nem biztosít bejutást, megtagadja a kulcs átadását, vagy egyértelműen közli, hogy a másik tulajdonostárs az ingatlant nem használhatja. Lényeges körülmény lehet az is, ha valaki az ingatlant teljes egészében hasznosítja, például bérbe adja, és a bevételekből a másik tulajdonostárs egyáltalán nem részesül.
Egy ilyen igény érvényesítésénél nem elegendő azt állítani, hogy a másik fél egyedül használta az ingatlant. Azt is szükséges bizonyítani, hogy a használni kívánó tulajdonostársat ténylegesen kizárták vagy akadályozták a jogai gyakorlásában. Ennek igazolására alkalmas lehet például írásbeli felszólítás, kulcsátadás megtagadásáról szóló levelezés, tanúnyilatkozat vagy bármely olyan dokumentum, amelyből kitűnik, hogy a használat nem önként maradt el.
Összegzés
A többlethasználati díj tehát nem automatikus következménye annak, hogy az egyik tulajdonostárs egyedül lakik a közös ingatlanban. A követelés akkor lehet megalapozott, ha a másik tulajdonostársat a használatból ténylegesen kizárták, vagy jogainak gyakorlását érdemben akadályozták. A viták megelőzésének legbiztosabb eszköze az írásbeli használati megállapodás, amely előre rendezi, ki, milyen módon és milyen feltételekkel használhatja a közös ingatlant.
Vissza a hírekhez
