A közös költség és minden, amit erről tudni kell

Aki társasházban él, pontosan tudja, hogy a tulajdonostársaknak az egyik jellemző kötelezettsége, hogy a rájuk eső közös költséget megfizessék. Mivel ez egy igen fontos kötelezettség, mely a társasház gazdálkodására is jelentős hatással van, ezért maga a társasházi törvény is komoly rendelkezéseket tartalmaz a közös költségre és annak meg nem fizetésére vonatkozóan. Most ezeket a szabályokat foglaljuk össze.

Min alapul a közös költség fizetési kötelezettség?

A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás költsége a közös költség. Ezt a társasházi a törvény kifejezetten rögzíti is. A közös költséget ekként a tulajdonostársak kötelesek megfizetni, a társasház részére. A közös költségre vonatkozó konkrét rendelkezéseket tartalmaz a szervezeti és működési szabályzat. Tehát ez is egy szabályozási forrás. A legtöbb társasházban az év közepén tartják meg a rendes éves közgyűlést a tulajdonosok. Ilyenkor lehetséges olyan döntésekkel, társasházi határozatokkal is találkozni, amikor a közgyűlés dönt a közös költség módosításáról, illetve arról, hogy a hátralékkal rendelkező tulajdonostársakkal szemben milyen lépéseket fognak tenni? Ilyenkor egy sor kellemetlen döntés születik e körben.

Miről dönthet a közös költség tartozás esetén a társasházi közgyűlés?

A közgyűlés a társasházak döntéshozó szerve. A közgyűlés alkalmával a társasházi tulajdonosok határozatban rendelkeznek a társasház működésével, költségvetésével kapcsolatos kérdésekben, azaz ennek keretében hozzák meg döntéseiket.

Kevesen vannak azzal tisztában, hogy a társasházi törvény alapján már 3 havi közös költség tartozás esetén, komoly lépéseket tehet a társasház a tulajdonossal szemben. És ezek a következmények megismételhetőek.

Az egyik ilyen hátrány az, hogy a hátralékos tulajdonos külön tulajdonát, valamint a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadát a társasház – a tartozás erejéig – jelzálogjoggal terheli meg. A jelzálogjog biztosítékként szolgál a társasház javára a tartozás megfizetésére.

Ebben az esetben vagy a közgyűlés – az érintett tulajdonostárs szavazatának figyelmen kívül hagyásával – dönt a kérdésben, vagy közgyűlés hiányában, a közös képviselő önállóan is intézkedhet. Ez utóbbi esetben a szervezeti és működési szabályzat adhatja meg ezt a jogot, felhatalmazást a közös képviselőnek.

A jelzálogjog bejegyzésének sajátossága, hogy mind a közgyűlési határozatot, mind pedig a közös képviselő rendelkezését ügyvéd, vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba, vagy közokiratba kell foglalni. Ez lényeges feltétele az ingatlan-nyilvántartásbeli bejegyzésnek. Ez további költséget jelent a tulajdonostárs számára, melyet rendezni köteles. Természetesen, amennyiben a hátralék rendezetté válik, akkor a törlés iránt – ugyanilyen formában – a tulajdonos költségére, intézkednie kell a társasháznak.

A másik lehetőség a fizetési meghagyásos eljárás kezdeményezése, mely tipikusan a behajtás iránti intézkedés formája. Elrendelése- a fentiekhez hasonlóan – szintén vagy a szervezeti és működési szabályzat felhatalmazása, vagy egyedi közgyűlési határozat alapján történhet meg. Ennek kimenetele akár a polgári peres eljárás is lehet. A fizetési meghagyásos eljárás során szintén felmerülnek költségek, melyekkel a tartozás tovább növekszik. Ha a tulajdonostárs vitatja a fizetési meghagyásban foglalt követelést, akkor lehetősége van azzal szemben ellentmondással élni. Ebben az esetben – ha a társasház keresetet nyújt be a bíróságra – akkor a bíróság dönt a közös költség követelés jogalapjáról és összegszerűségéről is.